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龐石磊律師

個人簡介 龐石磊律師,畢業于四川大學,法學學士。中華人民共和國司法部授.. [詳情]

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辦案心得

新型肺炎疫情爆發,租戶要求租金減免有法可依!

作者:龐石磊  來源:找法網  日期:2020年02月06日


肺炎疫情對中國經濟會帶來多大的影響?據路透引用的標準普爾全球評級的一份報告:“如果消費類服務支出下降10%,整體中國經濟GDP 增長將下降約1.2個百分點。”


為了應對疫情,國內眾多實體門店不得不暫停營業。在春節黃金周假期關閉門店,除了導致門店財政收入出現虧損之余,門店租金是否能減免也是租戶們最為關心的問題。
1月28日,萬達商業對外宣布,將免去全國所有萬達廣場的所有商務1月24日-2月25日合計33天的租金及物業費。保守估計,這次免租額度在30億到40億之間。
網友們紛紛表示,我也想要萬達爸爸這樣的業主!
除了萬達集團外,也有不少業主雪中送碳,為租戶免去了租金。


疫情期間,如何運用法律知識與業主商討減租問題呢?小勝為大家整理了一些案例,希望能給各位租戶帶來些許幫助。


01 涉及合同爭議的法律意見


本次疫情是否屬于“不可抗力”?


本次疫情導致的政府行政行為應屬于不可抗力
根據《民法總則》的規定,不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。新型冠狀病毒疫情大面積爆發,直接導致政府部門出臺封城、實施交通管制、延長假期等行政行為,這些行政行為根本無法預見,完全符合不能預見、不能避免且不能克服的不可抗力的三大特征。
屬于不可抗力,會產生怎樣的法律后果?是否就意味著租金可以減免?


出租人可基于不可抗力條款而免責,但承租人可基于公平原則主張對停業期間租金予以減免。
參照非典期間的相關租賃合同糾紛的案例多地法院均對于非典停業期間的房租的免交請求予以支持。司法裁判對于突發疫情引起合同糾紛的基本處理思路:能履行則按公平原則調整、不能履行則按不可抗力減免責任。
非典時期,最高院出臺《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》(現已失效,但仍有參考價值):
該《通知》第三條規定:由于非典疫情原因,按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件,可以根據具體情況,適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治非典疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行,或者由于非典疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛,按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。
《合同法》第一百一十七條:因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。第一百一十八條:當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應當在合理期限內提供證明。

《最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法>若干問題的解釋()》(情勢變更)第二十六條:合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

02 減免租案例解讀


如果業主不同意免除租金,起訴到法院,法院會支持嗎?考慮到此次疫情影響已經接近非典,因此小勝通過檢索了非典時期的法律法規及司法實踐案例,對這個問題進行初步分析。
通過檢索,小勝在全國范圍內檢索了6個因非典原因造成租金損失支持減免租金的案例。


1.“非典”疫情造成的損失超過正常的商業風險,應適用情勢變更原則適當減免部分租賃費。


“非典”疫情系不可預知的災害,上訴人李培艷承租的賓館停業,造成經濟損失是客觀存在的,并有西關居委會兩委成員簽字確認,該損失超出了市場風險的范圍,原審適用情勢變更原則適當減免部分租賃費,于法有據。【案例案號:(2018)魯06民終268號】


2.“非典”疫情一事眾所周知,相關行業響應政府停止營業,根據公平原則應減免租金。


基于我國在2003年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知,而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實,因此,根據公平原則,上訴人提出其停業3個月的租金應免除的理由成立,本院予以支持,故上訴人所欠租金中應扣除3個月的租金。【案例案號:(2004)滬二中民二(民)終字第354號】


3.非典期間要求免除租金是合理的,雙方在非典之后也繼續履行了合同,法院可認定減免租賃費成立。


關于被上訴人應付租賃款的數額。雙方的爭議在于“非典”期間停業是否可以免除租賃費。依據當地文化主管部門的規定,“非典”期間停止營業,在特定的歷史事件條件下,被上訴人要求免除此期間的租金是合理的,結合雙方在此事件前后均按義務履行,上訴人也未立即追索此期間租賃款等情況,一審法院認定上訴人同意減免租賃費用符合情理。【案例案號:(2008)紹中民一終字第143號】


4.減免租金經過出租方的認可,出租方應依約履行


2003年5月28日,廈門市政府關于野生動物救護有關問題形成會議紀要,對于受“非典”影響,海滄野生動物園旅游景點的門票收入急劇下降,旅游園區內飼養的野生動物因饑餓面臨著生存危機引起廈門市政府的高度重視,會議要求海滄管委會免收廈門海滄野生動物園從2003年4月1日至9月30日半年的土地租金。海滄管委會也派人參加,因此,該會議形成的紀要,海滄管委會應自覺履行。【案例案號:(2014)廈民初字第275號】



5.非典屬于不可抗力,依法應免除承租人的租金。


《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定,“因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。”本案承租人剛經營酒店不久,2018年4月酒店抗擊“非典”關門歇業,歇業5個月,2014年5月許,酒店逢門前榆黃路拓寬改造,又歇業5個月,“非典”、榆黃路拓寬改造均是訂立合同時不可預見、不可避免、不可克服的客觀情況,屬不可抗力,不可抗力期間承租人沒有經營收入,依法應免除承租人10個月租金11÷12×10≈91667元。 【案例案號:(2018)晉04民終2272號】


6.“非典”疫情屬于不可抗力,因此停止經營的應酌情減免租金。


遇“非典”疫情防治,翊宇公司因不可抗力不能履行合同,應免除翊宇公司的責任,同時對這一期間的租金及空調使用費,由于翊宇公司停止經營,應酌情減免。【案例案號:(2004)滬一中民二(民)終字第32號】
從法院的判決中可見,受疫情影響大部分法院還是支持減免租金。
面對疫情減免租金問題,雙方應該怎么做呢?
對承租方:

1、首先查閱租賃合同,合同中是否有對特殊事件、特殊情況(例如征收拆遷、市政工程、自然災害、全國性重大事件、非一方可控制且不可避免發生的)下的租金協商或減免的約定

2協商。承租人可主動通過口頭或書面方式向出租人提出減免的申請,或者提出緩交的申請,或者提出支付條件變更(例如,如果今年的營業收入達到XX萬元以上的則支付20202月的租金,如果未達到的則無需支付)的意思表示,協商一致并簽署補充協議;

3、承租人及時向出租報告疫情對經營的影響,例如客流、營業收入、經營支出、損失等;

4及時關注國家出臺的相關政策或文件

5、如經溝通出租人不同意解除合同或減免租金的,承租人可結合自身情況,在遞交與租賃合同履行情況、疫情影響情況有關的證據基礎上,向裁決機構提出解除合同或減免租金的訴訟請求不論是基于不可抗力法定免責條款或者是直接適用公平原則進行調整,承租方均應及時向出租方進行書面通知,提出無法正常經營期間的租金減免要求,如雙方就租金調整、減免協商一致,可按協商后的約定執行,如雙方無法協商一致,疫情過后,可將租金糾紛訴諸法院或仲裁,由司法機關根據具體情形裁判。故在此期間,承租人需要保留租賃合同無法履行或經營收到嚴重影響的具體證據,比如商場照片視頻、店內監控、消費流水等,以便后期維權。
對出租方:

疫情爆發對社會產生了方方面面的影響,在租賃關系中因此導致的損失也并不能由承租人一方承擔,建議各業主針對下屬租賃商戶的不同情形,制定不同的租金調整方案。如此,一方面可穩定商戶的信心、增強商戶對于業主的認可度、獲得社會和輿論的積極評價,另一方面,也避免后期可能產生的租金糾紛,減少訴累。通俗地說,與其最終通過法院判決不情不愿減免,不如積極主動減免。特殊時期,彼此體諒共渡難關,乃第一要務。


小勝建議,疫情期間,各業主與租戶之間還是要相互理解,以協商為主避免產生訴訟。當前形勢嚴峻,業主與租戶更應該相互體諒,就減免租金問題達成共識,共度時艱。

 
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